伊賀市は三重県の西北部、伊賀盆地に位置します。忍者発祥の地として知られ、松尾芭蕉の生誕地でもあります。2004年に上野市・伊賀町・島ヶ原村・阿山町・大山田村・青山町が合併して発足しました。人口は約8.5万人。京都・奈良・大阪へのアクセスが比較的良く、名古屋よりも関西との結びつきが強い地域です。
土地の坪単価中央値は県内の市部で最も低い水準です。市域が広く、山林・農地を含む取引が多いことが主因です。25パーセンタイルは坪0.5万円まで下がります。
それでも直近2年で218件の土地取引が成立しており、これは松阪市に匹敵する件数です。「価格は安いが、市場は動いている」というのが伊賀市の実像です。
中古マンションの成約は直近2年で0件でした。マンション市場は存在しないと考えて差し支えありません。
国土交通省「不動産情報ライブラリ」に登録された伊賀市内の直近2年の成約事例をもとにした中央値です。あわせて25〜75%のレンジを示しています。
伊賀市の物件は、「坪単価」で考えると判断を誤ります。土地の中央値は坪0.9万円ですが、これは山林や農地を含む全取引の中央値です。上野市駅周辺の宅地であれば、これより大きく上回る価格で取引されています。
この市で最も多いご相談は、相続した実家と山林・農地をまとめて処分したいというものです。伊賀市の農地は農業振興地域に指定されている区域が広く、農地転用の許可が下りなければ宅地としては売れません。また境界未確定の山林も多く、測量に数十万円かかることもあります。
マンションが1件も動いていない一方、土地が218件動いているという事実は、この市の売却が「土地・戸建・農地」の勝負であることを示しています。仲介で長期化させるより、農地・調整区域・境界未確定といった事情を丸ごと引き受けられる買取業者に当たるほうが、現実的な出口になることが多いエリアです。
出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」不動産取引価格情報（直近2年・伊賀市内の成約事例）。土地は㎡単価を坪換算（×3.3058）、中古マンションは成約価格÷専有面積で算出。2026年7月時点の集計値であり、個別物件の査定額を保証するものではありません。
不動産の売却を考えるうえで、その地域の人口と世帯がどう動いているかは前提になります。伊賀市について、公的統計をまとめました。
2020年は国勢調査の実績値、2025年以降は国立社会保障・人口問題研究所による推計値です。
| 年 | 2020 | 2025 | 2030 | 2035 | 2040 | 2045 | 2050 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 人口（人） | 88,766 | 84,149 | 79,441 | 74,749 | 70,033 | 65,258 | 60,581 |
| 高齢化率 | 33.4% | 34.6% | 35.7% | 36.9% | 39.2% | 40.9% | 42.2% |
出典：三重県「月別人口調査」（2026年6月1日現在）／国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口」令和5年推計／三重県「空き家の現状」（令和5年住宅・土地統計調査）
鉄道網が複雑で、目的地によって使う駅が変わります。市の中心市街地にあるのは伊賀鉄道の上野市駅（愛称・忍者市駅）ですが、この路線は伊賀神戸駅と伊賀上野駅を結ぶローカル線です。
大阪方面へは近鉄大阪線の伊賀神戸駅、名古屋方面へはJR関西本線の伊賀上野駅または柘植駅を使います。いずれも中心市街地からは離れており、市内のほとんどの住宅地は駅徒歩圏にありません。そのため査定においても駅距離の寄与は小さく、土地の面積・接道・現況が価格の大部分を決めます。旧町村部（島ヶ原・阿山・大山田・青山）は完全に車社会です。
主要駅：上野市駅（忍者市駅）・伊賀神戸駅
乗り入れ路線：近鉄大阪線、JR関西本線、伊賀鉄道伊賀線
伊賀市で直近2年に成約した土地（宅地）の坪単価は、中央値で0.9万円でした。この1つの数字だけで判断すると危険な理由が2つあります。25%〜75%は0.5〜3.1万円。約6倍の差が立地によって生まれています。
成約は218件。事例はある程度そろいますが、条件が近いかどうかで結果が変わります。中古マンションは成約事例が乏しく、このページには掲載していません。
価格帯がまとまっている分、中央値は使いやすい目安になります。あとは接道と形状の個別条件です。
伊賀市の人口動態と価格帯から見て、関係しやすいのは次のテーマです。
伊賀市（上野市駅・伊賀神戸・伊賀上野・柘植・青山町など）の物件も、30秒の入力で買取価格の目安がわかります。
個人情報の入力は不要。査定後に営業電話は一切ありません。