松阪市は人口約15万人、中勢地域の中心都市です。松阪牛のブランドで全国的に知られ、江戸時代には三井家をはじめとする豪商を輩出しました。2005年に飯南町・飯高町・嬉野町・三雲町と合併し、市域は西の山間部まで広がっています。近鉄山田線とJR紀勢本線が乗り入れ、伊勢方面・名古屋方面の双方へアクセスできます。
土地の坪単価中央値は県内でも低い部類で、津市をわずかに下回ります。旧飯南町・飯高町の山間部を抱えるため、レンジの下限が大きく引き下げられています。
一方、中古マンションの坪単価は県内2位と高い水準です。これは松阪駅周辺の限られた立地にマンションが集中しており、市全体の土地相場とは連動しないためです。
国土交通省「不動産情報ライブラリ」に登録された松阪市内の直近2年の成約事例をもとにした中央値です。土地はあわせて25〜75%のレンジを示しています。
松阪市で最も注意していただきたいのは、市の土地相場をもとにマンションの価格を判断しないことです。土地の中央値は坪6万円台ですが、駅周辺のマンションは坪80万円台で成約しています。この乖離は、マンションが駅前の一等地にしか建っていないことに由来します。
戸建・土地については、旧松阪市の市街地なら仲介でも動きます。ただし旧4町エリア、とりわけ飯南・飯高の物件は、相続後に管理しきれず放置されている例が目立ちます。山林や農地が付随している場合、境界の確定に時間と費用がかかるため、売却を決めた段階で早めに動き出すことが重要です。
出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」不動産取引価格情報（直近2年・松阪市内の成約事例）。土地は㎡単価を坪換算（×3.3058）、中古マンションは成約価格÷専有面積で算出。2026年7月時点の集計値であり、個別物件の査定額を保証するものではありません。
不動産の売却を考えるうえで、その地域の人口と世帯がどう動いているかは前提になります。松阪市について、公的統計をまとめました。
2020年は国勢調査の実績値、2025年以降は国立社会保障・人口問題研究所による推計値です。
| 年 | 2020 | 2025 | 2030 | 2035 | 2040 | 2045 | 2050 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 人口（人） | 159,145 | 151,069 | 144,752 | 138,350 | 131,675 | 124,818 | 117,839 |
| 高齢化率 | 30.2% | 32.1% | 33.7% | 35.6% | 38.5% | 40.3% | 41.2% |
出典：三重県「月別人口調査」（2026年6月1日現在）／国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口」令和5年推計／三重県「空き家の現状」（令和5年住宅・土地統計調査）
松阪駅が唯一の主要駅です。近鉄山田線の特急・急行が停車し、名古屋まで約1時間20分、伊勢市まで約15分。マンション・商業施設は駅の北側から西側にかけて集中しています。
市街地から離れた旧嬉野町・三雲町は、車移動が前提の住宅地です。JR名松線は本数が極端に少なく、実用的な通勤手段とは言いがたいため、沿線であっても駅距離補正はほとんど効きません。旧飯南町・飯高町は山間部で、取引そのものが限られます。
主要駅：松阪駅
乗り入れ路線：近鉄山田線、JR紀勢本線、名松線
松阪市の坪単価中央値6.3万円という数字は、どこまで自分の物件に当てはまるのか。分布から見ていきます。25%〜75%のレンジは1.7〜13.6万円。上下で約8倍の開きがあり、県内でも価格差が際立って大きいエリアです。
成約は251件。事例はある程度そろいますが、条件が近いかどうかで結果が変わります。中古マンションは48件・坪単価中央値85.4万円で、比較材料があります。
中央値だけで「松阪市の相場は坪6.3万円」と考えると実際と大きくずれます。駅や幹線道路からの距離、用途地域、間口と形状——どれか1つで結果が変わります。
松阪市の物件で実際に相談が多いのは次のテーマです。上の数字をもとに選んでいます。
松阪市（松阪駅・徳和・櫛田・嬉野・三雲など）の物件も、30秒の入力で買取価格の目安がわかります。
個人情報の入力は不要。査定後に営業電話は一切ありません。