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築古・古家の売却・買取ガイド
【三重県版】

公開日 2026年7月5日 ／ 最終更新 2026年8月21日

「築30年以上の古い家を売りたいけど、買い手がつくか不安」「旧耐震基準の物件でも売れる？」——築古・古家の売却は、通常の売却とは異なる考え方が必要です。三重で築古物件を売却する際のポイントと、スムーズに手放す方法を解説します。

この記事の結論
  • 築古は「建物」ではなく「土地」の価値で査定されることが多い。立地が良ければ旧耐震基準の物件でも値が付く。
  • 解体は先に決めない。解体費（木造で一般に百数十万円〜）と更地後の固定資産税を踏まえ、古家付きのままの査定と比べる。
  • 雨漏り・シロアリなどの不具合があっても、買取は現状渡しが基本。修繕やリフォームをしてから売る必要はない。
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⚠️ 築古物件の特徴

築古物件が売りにくいとされる理由

① 住宅ローンの審査が通りにくい
旧耐震基準（1981年以前建築）の物件は金融機関によっては住宅ローン審査が厳しくなります。買い手の選択肢が狭まるため、仲介での売却に時間がかかることがあります。
② 建物の評価が低い・ゼロに近い
木造住宅の法定耐用年数は22年。築古物件は建物の評価が低く、取引価格は実質「土地値」になることも多いです。
③ 瑕疵（欠陥）のリスク
雨漏り・シロアリ・基礎クラックなどの問題を抱えているケースが多く、仲介売却では契約不適合責任のリスクが伴います。
④ 内見でマイナス印象になりやすい
古い内装・設備は買い手の印象を下げることがあります。リフォーム費用をかけても回収できないケースもあります。
🏗 売り方の選択

解体して更地にする？古家付きのまま売る？

解体して更地で売却古家付きのまま売却・買取
解体費用木造戸建てで一般に百数十万円〜（規模・立地により変動）不要
固定資産税更地にすると住宅用地特例が外れ、売れるまでの間も税負担が増える特例が維持される
売りやすさ土地を探す買い手には訴求しやすい買取業者なら築古・現状のままで直接購入可
向いているケース好立地・土地需要が強い・解体費を回収できる見込みがある解体費を抑えたい・早く売りたい・築古・瑕疵がある
💡 「解体してから売る」より「現状のまま買取」の方が、解体費用と増税分を丸ごと節約できるケースが多いです。まず古家付きのまま査定を受けて価格を確認しましょう。
✅ 買取という選択肢

築古物件こそ「買取」が向いている理由

① 現状渡しOK・瑕疵責任免除
雨漏り・シロアリ・腐食などがあっても、買取では現状のまま引き渡せます。仲介で問題になりやすい契約不適合責任も原則として免除されます。
② 旧耐震でも価格がつく
買取業者はローンを使わない現金購入のため、旧耐震基準の制約を受けません。土地の価値を基準に査定されるため、旧耐震でも相応の価格が付くことがあります。
③ 内見・広告・リフォーム不要
仲介のように内見対応や広告掲載が不要です。リフォームして売り出す必要もなく、そのまま売却できます。
④ 短期間で確実に現金化
買い手を待つ必要がないため、最短数週間で決済・引き渡し可能です。相続税の納税資金づくりや、維持費を止めたい場合に特に有効です。
🏚 価格が決まる仕組み

築古物件の査定は「建物」より「土地」で決まる

築年数が古くなるほど、価格の主役は建物から土地へ移ります。だから同じ築年数でも、立地によって結果がまったく違うのが築古売却の特徴です。土地の値が付くエリアであれば、建物が古いことは決定的な不利にはなりません。

もうひとつ効くのが耐震基準です。昭和56年（1981年）5月31日以前に建築された物件はいわゆる旧耐震で、買主が住宅ローンを組みにくくなることがあります。仲介では買い手の層がそのぶん狭くなります。

💡 買取業者は現金で仕入れるため、買主のローン審査という制約を受けません。仲介で反応が薄かった築古物件でも値が付くのはこのためです。
⚖ 解体の判断材料

更地にする前に確認したい3つのこと

⚠ 解体は元に戻せません。先に「古家付きでいくらか」を確認してから決めてください。
🙅 よくある勘違い

築古物件の売却でよくある4つの勘違い

売却の相談で実際によく出てくる思い込みです。ここを外しておくと、判断が速くなります。

✕ 「築30年を超えたら価値はゼロ」
実際は　建物の評価は下がりますが、土地の価値は残ります。築古の査定額の多くは土地が占めているため、立地次第で結果は大きく変わります。
✕ 「リフォームしてから売れば高く売れる」
実際は　買主の好みと合わなければ費用は価格に反映されません。買取では現状渡しが基本なので、リフォーム費用がそのまま持ち出しになります。
✕ 「旧耐震だから売れない」
実際は　住宅ローンを使う買主にとっては不利ですが、現金で仕入れる買主には関係ありません。売り方を変えれば買い手の層も変わります。
✕ 「解体してからでないと査定できない」
実際は　古家付きのまま査定できます。むしろ解体前に両方の金額を並べることが、損をしないための最短ルートです。

出典：国税庁 No.3306「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」／国税庁 No.3202「譲渡所得の計算のしかた（分離課税）」／国土交通省「不動産取引に関するお知らせ（宅地建物取引業者の報酬額）」（2026年8月時点。制度の詳細および最新の要件は各機関の公表内容をご確認ください）

❓ よくある質問

築古・古家売却に関するFAQ

Q. 築古物件は解体してから売った方がいいですか？
A. 必ずしもそうとは言えません。解体費（木造で一般に百数十万円〜）がかかる上、更地にすると固定資産税が増えます。まず古家付きのまま買取査定を受けて、手取り額を比較してから判断することをお勧めします。
Q. 旧耐震基準の物件でも売れますか？
A. 売れます。買取業者は現金購入のため旧耐震の制約を受けません。土地価値が高い立地であれば、旧耐震でも十分な買取価格が付くことがあります。
Q. 雨漏り・シロアリがある物件も買取してもらえますか？
A. はい。買取では現状渡しを基本とし、瑕疵責任を原則免除する形で契約します。仲介だと問題になりやすい欠陥があっても相談可能です。
Q. 築古でも「高く売る」ことはできますか？
A. 建物より土地の価値で査定されることが多いため、土地の広さ・形状・立地が良ければ十分な価格が付きます。また、複数業者に査定を依頼して比較することが重要です。当サイトのAI査定は無料・営業なしで概算価格を即確認できます。
Q. 築古物件とは何年以上を指しますか？
A. 明確な定義はありませんが、不動産業界では一般的に築20〜25年以上の物件を「築古」と呼ぶことが多いです。特に1981年以前に建てられた旧耐震基準の物件は、住宅ローンの審査が厳しくなるなど、仲介売却に影響が出やすいという特徴があります。
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