公開日 2026年7月5日 ／ 最終更新 2026年9月4日
「築30年以上の古い家を売りたいけど、買い手がつくか不安」「旧耐震基準の物件でも売れる？」——築古・古家の売却は、通常の売却とは異なる考え方が必要です。三重で築古物件を売却する際のポイントと、スムーズに手放す方法を解説します。
| 解体して更地で売却 | 古家付きのまま売却・買取 | |
|---|---|---|
| 解体費用 | 木造戸建てで一般に百数十万円〜（規模・立地により変動） | 不要 |
| 固定資産税 | 更地にすると住宅用地特例が外れ、売れるまでの間も税負担が増える | 特例が維持される |
| 売りやすさ | 土地を探す買い手には訴求しやすい | 買取業者なら築古・現状のままで直接購入可 |
| 向いているケース | 好立地・土地需要が強い・解体費を回収できる見込みがある | 解体費を抑えたい・早く売りたい・築古・瑕疵がある |
築年数が古くなるほど、価格の主役は建物から土地へ移ります。だから同じ築年数でも、立地によって結果がまったく違うのが築古売却の特徴です。土地の値が付くエリアであれば、建物が古いことは決定的な不利にはなりません。
もうひとつ効くのが耐震基準です。昭和56年（1981年）5月31日以前に建築された物件はいわゆる旧耐震で、買主が住宅ローンを組みにくくなることがあります。仲介では買い手の層がそのぶん狭くなります。
売却の相談で実際によく出てくる思い込みです。ここを外しておくと、判断が速くなります。
出典：国税庁 No.3306「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」／国税庁 No.3202「譲渡所得の計算のしかた（分離課税）」／国土交通省「不動産取引に関するお知らせ（宅地建物取引業者の報酬額）」／国土交通省「住宅の耐震化率」／国土交通省「既存住宅売買瑕疵保険」制度案内／総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査」（2026年9月時点。制度の詳細および最新の要件は各機関の公表内容をご確認ください）
築年数が古い住宅は、②で耐震の扱いを決めるかどうかで、その後の進み方が変わります。
| ステップ | 目安期間 | やること |
|---|---|---|
| ① 現状確認・机上査定 | 数分〜数日 | 建築時期（新耐震・旧耐震）と登記簿を確認し、無料のAI査定で価格の目安をつかむ。 |
| ② 耐震診断・改修の要否を検討 | 数日〜数週間 | 仲介で住宅ローンを使う買い手に売る場合は耐震診断や既存住宅売買瑕疵保険の活用を検討する。買取なら不要。 |
| ③ 解体か現状のままか判断 | 数日〜数週間 | 下の費用内訳表・判断表を参考に、解体して売るか現状のまま売る（買取含む）かを決める。 |
| ④ 査定・買取価格の提示 | 数日 | 現状渡し（瑕疵責任は原則免除）で買取価格や仲介の想定売却額が提示される。 |
| ⑤ 契約・引き渡し | 最短数週間 | 内見対応・リフォームが不要な分、契約から引き渡しまで短縮しやすい。 |
解体費と固定資産税は反対方向に効きます。どちらか片方だけを見て決めると、判断を誤りやすい部分です。
| 項目 | 解体して更地で売却 | 古家付きのまま売却・買取 |
|---|---|---|
| 解体費用（木造30坪の目安） | 約90万〜150万円（坪単価3万〜5万円が目安） | 0円 |
| 固定資産税（住宅用地特例） | 更地化した時点で特例が外れ、税額が上がる | 建物がある間は特例が維持される |
| 耐震診断・耐震改修 | 仲介で売る場合、買い手の住宅ローン審査のため必要になることがある（費用は建物規模・自治体補助の有無で変動） | 不要（現状渡し） |
| 瑕疵担保・契約不適合責任 | 仲介では発生しうる | 買取では原則免除 |
築古住宅は「直してから売る」か「そのまま売る」かで手取りが変わります。目安として次の表をご覧ください。
| あてはまる状況 | 向いている選択 |
|---|---|
| 好立地で土地の需要が強く、早期の売却が見込める | 解体して更地で売却 |
| 住宅ローンを使う買い手に売りたい（仲介中心で探したい） | 耐震診断・耐震改修を検討してから仲介 |
| 雨漏り・シロアリなど瑕疵が心配、修繕にお金をかけたくない | 現状のまま買取 |
| 早く確実に現金化したい | 現状のまま買取 |
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