公開日 2026年7月4日 ／ 最終更新 2026年9月4日
「戸建てを売りたいけど、仲介と買取どちらがいいの？」「査定前に何を準備すればいい？」——三重で戸建ての売却を検討している方向けに、売却の流れから仲介・買取の使い分け、損しないためのポイントまで詳しく解説します。
| 仲介売却 | 買取 | |
|---|---|---|
| 売却価格 | 市場価格に近い（相場の90〜100%程度） | 市場価格より低め（相場の65〜85%程度） |
| 売却期間 | 数ヶ月〜1年以上かかることも | 最短数週間〜1ヶ月程度 |
| 仲介手数料 | 売買価格×3%+6万円+消費税 | 不要 |
| 内見対応 | 複数回の内見対応が必要 | 不要 |
| 契約不適合責任 | 原則あり（瑕疵の責任を負う） | 原則免責 |
| 向いているケース | できるだけ高く売りたい・急いでいない | 急いで売りたい・手間をかけたくない・築古・残置物あり |
「手取り額」で比較するのがポイントです。仲介で高く売れても、仲介手数料・クリーニング・広告期間中の固定資産税・ローンの残債利息などを引くと、買取と実質的な差が縮まることがあります。査定を受けた後、両方の想定手取り額を比べてから決めましょう。
① 登記名義の確認：権利証（登記識別情報）または登記事項証明書で、名義が現在の所有者になっているか確認してください。相続で取得した場合は相続登記が完了しているかが重要です（2024年4月から義務化）。
② 抵当権・ローン残債の確認：住宅ローンが残っている場合、売却代金で完済できるか確認が必要です。残債が売却額を上回る「オーバーローン」の場合は任意売却などの対応が必要になります。
③ 境界の確認：隣地との境界が確定しているか確認しましょう。境界が未確定の場合、売却前に測量・境界確定が必要になることがあります。
売却代金がそのまま手元に残るわけではありません。主な費用と税金を先に把握しておくと、仲介と買取の比較が「手取り」でできるようになります。
| 項目 | 目安 | 備考 |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 売買価格×3%＋6万円＋消費税 | 売買価格が400万円超の場合の速算式。買取では不要 |
| 印紙税 | 1,000万円超5,000万円以下は1万円 5,000万円超1億円以下は3万円 | 軽減措置。令和9年3月31日までに作成される契約書が対象 |
| 登記費用 | 抵当権抹消・住所変更などの登録免許税＋司法書士報酬 | 住宅ローンが残っている場合は完済と抹消が必要 |
| 譲渡所得税 | 長期（5年超）：所得税15%＋復興特別所得税（所得税額の2.1%）＋住民税5% 短期（5年以下）：所得税30%＋同2.1%＋住民税9% | 売却益が出た場合のみ。所有期間は譲渡した年の1月1日で判定 |
| 特例 | マイホームなら3,000万円の特別控除 | 要件あり。適用できれば税額が大きく変わる |
売却の相談で実際によく出てくる思い込みです。ここを外しておくと、判断が速くなります。
出典：国税庁 No.3302「マイホームを売ったときの特例」／国税庁 No.3202「譲渡所得の計算のしかた（分離課税）」／国税庁 No.7108「不動産の譲渡…に係る印紙税の軽減措置」／国税庁 No.3208「長期譲渡所得の税額の計算」／国税庁 No.3211「短期譲渡所得の税額の計算」／国土交通省「不動産取引に関するお知らせ（宅地建物取引業者の報酬額）」／国土交通省「既存住宅市場の整備・活性化に向けて」（2026年9月時点。制度の詳細および最新の要件は各機関の公表内容をご確認ください）
手取りを比べるときは、売却価格だけでなく、下の費用と「売れるまでの期間」も合わせて考えてください。
| 項目 | 仲介で売る場合 | 買取の場合 |
|---|---|---|
| 仲介手数料（売買価格3,000万円の例） | 約105.6万円（税込・速算式：3%+6万円+消費税） | 0円（不要） |
| 印紙税 | 売買契約書に必要（金額に応じて数千円〜） | 同左 |
| 抵当権抹消登記費用 | 数万円程度（司法書士報酬含む） | 同左 |
| ハウスクリーニング・簡易補修 | 内見のために行うことが多い | 不要（現状渡し） |
| 売却期間中の固定資産税・ローン利息 | 長引くほど負担が増える（数ヶ月〜1年以上かかることも） | 最短数週間〜1ヶ月程度で完了 |
「高く売る」ことと「早く確実に売る」ことは両立しにくいので、どちらを優先するかで選び方が決まります。
| あてはまる状況 | 向いている選択 |
|---|---|
| できるだけ高く売りたい、急いでいない | 仲介 |
| 早く確実に現金化したい | 買取 |
| 内見対応や広告掲載の手間をかけたくない | 買取 |
| 築古・残置物・瑕疵が心配 | 買取 |
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