「親が老人ホームに入ることになった」「子どもが独立したので小さな家に住み替えたい」——こうした人生の節目で家の売却を検討する方は増えています。この記事では、住み替え・介護施設入居に伴う不動産売却の流れ・費用感・注意点を解説します。
先に結論をお伝えすると、住み替えも老人ホーム入居も「タイミングと資金計画」が最大のポイントです。特に施設入居の場合は「入居日が決まってから慌てて売り始める」と希望の価格で売れないリスクが高まります。早めに家の価値を把握しておくことが、余裕ある資金計画の第一歩です。
まずは30秒で無料のAI査定！老人ホームや介護施設の費用は施設の種類によって大きく異なります。目安として把握しておきましょう。
仮に月20万円・10年間の施設生活なら、総費用は2,400万円になります。年金収入だけで賄えない分を、家の売却益で補う方は多くいます。「家の売却額でいくら補填できるか」を早めに試算しておくことが、入居後の家計安定につながります。
判断能力が失われた方が所有する不動産は、本人名義のまま売ることができません。これは法律上のルールで、たとえ家族でも同意だけでは売却手続きを進められません。
家庭裁判所に後見人選任を申し立て、選ばれた後見人（弁護士・司法書士・家族など）が家庭裁判所の許可を得て不動産を売却します。手続きに数ヶ月かかること、売却先・価格に制約があること（裁判所の許可が必要）などを把握しておきましょう。
判断能力があるうちに「家族信託」を活用すると、信頼できる家族（受託者）が財産の管理・売却を担えます。後見制度と比べて自由度が高く、親の意思を反映した柔軟な対応が可能です。「親がまだ元気なうちに相談する」ことが最大のポイントです。
| 売り先行（今の家を売ってから買う） | 買い先行（先に次の家を買ってから売る） | |
|---|---|---|
| メリット | 売却額が確定してから予算を決められる。二重ローンのリスクなし | 気に入った物件をすぐ押さえられる。仮住まい不要 |
| デメリット | 売れてから買うため仮住まいが必要になることも。希望の物件が売れてしまうことも | 売れない間は二重ローン。売却が長引くと家計を圧迫 |
| 向いている人 | 資金の見通しを確実にしたい人・ローン残債が残っている人 | 次の住まいが決まっている人・資金に余裕がある人 |
一般的には「売り先行」が安全とされています。買い先行は「売れない間の二重ローン」リスクがあり、特に残債が多い場合は家計への影響が大きくなります。ただし「この物件しかない」という理想の住まいが見つかった場合は、つなぎ融資（短期間のつなぎローン）を活用して買い先行にする選択肢もあります。
| 仲介（市場で買い手を探す） | 買取（業者が直接買い取る） | |
|---|---|---|
| 期間 | 3ヶ月〜1年以上。入居日・引き渡しスケジュールと合わない場合がある | 最短数週間〜1ヶ月。施設入居・住み替えスケジュールに合わせやすい |
| 価格 | 市場価格を狙えるが、値下がり・売れ残りリスクあり | 市場価格より低め（目安65〜85%）だが確定額。資金計画が立てやすい |
| 手続きの煩雑さ | 内見対応・価格交渉・契約手続きなどが続く | 業者との直接契約で完結。家族の負担が少ない |
| 現状渡し | クリーニング・修繕が求められる場合がある | 基本的に現状渡しOK。残置物があっても相談可能 |
住み替えや施設入居の場面では、「いつまでに売れるか」が「いくらで売れるか」より重要になるケースが多くあります。「入居日が決まっているのに家が売れない」という状況は、施設の部屋を確保できないリスクや、二重支払いの負担につながります。スケジュールの確実性を重視するなら、買取が有力な選択肢です。
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