公開日 2026年7月3日 ／ 最終更新 2026年9月4日
「住み替えでマンションを売りたい」「相続したマンションをどうするか悩んでいる」——三重県は、そもそも中古マンションの流通量が多くありません。直近2年の成約は県全体で617件、成約20件以上あるのは四日市市・桑名市・津市・松阪市・鈴鹿市の5市だけです。買い手の母数が限られるぶん、仲介では売却期間が読みにくくなります。この記事では、マンション売却の流れ、仲介と買取の違い、管理費・修繕積立金の取り扱い、築古でも売りやすくするコツまでをまとめて解説します。
| 仲介（一般市場で売却） | 買取（業者が直接購入） | |
|---|---|---|
| 売却価格 | 市場価格に近い水準を狙える | 市場価格の65〜85%程度が目安 |
| 売却までの期間 | 3〜6ヶ月以上かかることも | 最短数週間〜1ヶ月程度 |
| 仲介手数料 | 売買価格×3%＋6万円＋消費税 | 不要（ゼロ） |
| 内見対応 | 複数回の内見対応が必要 | 不要 |
| 築古・管理不全 | 買い手が見つかりにくいことも | 現状のまま相談可能 |
| 向いているケース | 売却価格を最大化したい／時間の余裕がある | 早く確実に売りたい／手間を省きたい／築古や訳あり |
仲介手数料がゼロである分、買取と仲介の実際の手取り差は見た目より小さいことがあります。特に築20年超のマンションや管理費・修繕積立金が高めの物件は買い手探しに時間がかかるケースが多いため、買取が現実的な選択肢になります。
① 築古マンション（築20年超）：仲介では物件の古さから内見が入りにくく、長期間売れ残るリスクがあります。買取なら現状のまま査定・売却が可能です。
② 住み替えで仮住まいを避けたい：買取は引渡し日を調整しやすく、新居への引越しと同時に売却を完結させる「住み替えリレー」が組みやすい方法です。
③ 管理費・修繕積立金が高い物件：毎月のランニングコストが高い物件は一般の買い手に敬遠されやすいですが、買取業者は事業として引き取るため価格に反映して対応します。
④ 相続・離婚・急ぎの現金化：売却期間を確定させたい場合に特に有効です。相続税の納税期限（10ヶ月）内に間に合わせる必要がある方にも利用されています。
三重県の中古マンション成約は、直近2年で県全体617件。成約が20件以上あるのは四日市市・桑名市・津市・松阪市・鈴鹿市の5市だけです。これはマンション売却の進め方そのものに影響します。
マンションは専有部分の状態だけで価格が決まりません。査定の前に、次の4点を管理会社や管理組合に確認しておくと話が早く進みます。
売却の相談で実際によく出てくる思い込みです。ここを外しておくと、判断が速くなります。
出典：国税庁 No.3302「マイホームを売ったときの特例」／国税庁 No.3202「譲渡所得の計算のしかた（分離課税）」／国土交通省「令和5年度マンション総合調査結果」／国土交通省「築40年以上の分譲マンション数の推移」（2026年9月時点。制度の詳細および最新の要件は各機関の公表内容をご確認ください）
マンションは管理費・修繕積立金の扱いが戸建てと違います。滞納や大規模修繕の時期は、査定額に直接効きます。
| 項目 | 仲介で売る場合 | 買取の場合 |
|---|---|---|
| 仲介手数料（売買価格3,000万円の例） | 約105.6万円（税込・速算式：3%+6万円+消費税） | 0円（不要） |
| 管理費・修繕積立金の滞納がある場合 | 原則、売却前に精算・完済が必要 | 買取業者に相談し、引き取り後の処理に応じてもらえることがある |
| 大規模修繕前後の一時金 | 実施時期により買主との負担調整が必要になることがある | 買取価格に織り込んで一括対応してもらえることが多い |
| 重要事項調査報告書の取得費用 | 管理会社に数千円〜1万円程度で依頼するのが一般的 | 同左（必要な場合） |
築年数と管理の状態、そして期限があるかどうかで選び方が変わります。
| あてはまる状況 | 向いている選択 |
|---|---|
| 築20年超、または管理費・修繕積立金が高い | 買取 |
| 管理費・修繕積立金の滞納がある | 買取業者へ相談 |
| できるだけ高く売りたい、時間に余裕がある | 仲介 |
| 住み替えで仮住まいを避けたい | 買取（引渡し日を調整できる） |
| 相続税の納税期限（10か月）に間に合わせたい | 買取 |
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